INFORME VINCIS CAPITAL — ANÁLISIS INTEGRAL DE ADQUISICIÓN
Activo residencial ocupado: C/ Bartolomé de Castro 17, Alcalá de Henares (28802)
Ref. catastral: 7710201VK6871S0001LB
Emisión: Vincis Capital · División de Inteligencia de Activos
Equipo técnico: Rogelio del Arco – Senior Field Investment Analyst; Riccardo Iasci – Tasador & Asset Valuation Lead
1. Objeto del informe
Vincis Capital recibe el presente estudio para su análisis interno y posterior distribución a inversores con mandato value-add.
El activo analizado es una vivienda ocupada ilegalmente, ubicada en un entorno urbano solvente del distrito 28802 (Alcalá de Henares),
con un potencial claro de revalorización tras la recuperación de la posesión y una fuerte demanda en alquiler.
2. Datos catastrales oficiales
Según consulta catastral oficial:
- Superficie construida: 80 m² (71 m² vivienda + 9 m² elementos comunes)
- Año de construcción: 1973
- Uso: Residencial
- Participación en parcela: 3,648 %
- Superficie de la parcela: 497 m²
- Ubicación: 1ª planta, puerta izquierda, C/ Bartolomé de Castro 17, 28802 Alcalá de Henares
La superficie válida a efectos de valoración son 80 m², y no los 103 m² publicados en el anuncio bancario.
3. Análisis de mercado y posicionamiento del activo
El activo se ha comparado con tres segmentos del mercado local:
- Viviendas ocupadas
- Viviendas alquiladas (con inquilino)
- Viviendas libres o reformadas
3.1. Comparables ocupados
Ejemplos de viviendas ocupadas en Alcalá de Henares (zonas 28802–28803):
- Zona Reyes Católicos: 77 m², 129.680 €, 1.685 €/m², ocupada ilegalmente.
- Zona Corona Urbana: 81 m², 142.000 €, 1.755 €/m², inmueble sin posesión.
- Periferia 28803: 77 m², 116.000 €, 1.505 €/m², ocupación activa.
- Activo analizado (Bartolomé de Castro 17, 28802): 80 m², 120.000 €, 1.500 €/m².
La media de precio de los comparables ocupados se sitúa en torno a 1.650 €/m².
El activo analizado se posiciona aproximadamente un 10–12 % por debajo de dicha media, lo que refuerza su atractivo
en relación riesgo–precio dentro del segmento de inmuebles ocupados.
3.2. Comparables libres o reformados
Ejemplos de viviendas libres o reformadas en la misma zona ampliada:
- Reyes Católicos: 74 m², 199.000 €, 2.690 €/m², reformada.
- Reyes Católicos: 74 m², 160.000 €, 2.160 €/m², buen estado.
- Centro 28802: 82 m², 175.000 €, 2.135 €/m², reformada.
- Alcalá 28802: 81 m², 179.900 €, 2.220 €/m², reformada.
- Alcalá 28803: 79 m², 184.500 €, 2.335 €/m², alta demanda.
- Zona Alcarria 28802: 74 m², 210.000 €, 2.835 €/m², producto muy demandado.
La media de viviendas libres o reformadas se sitúa aproximadamente entre 2.350 y 2.450 €/m².
El descuento del activo analizado respecto a este mercado libre se mueve en el entorno del 35–40 %,
una vez se considera que actualmente se encuentra ocupado.
3.3. Comparables alquilados (con inquilino)
- 93 m², 147.500 €, 1.590 €/m².
- 100 m², 150.000 €, 1.500 €/m².
La media del segmento de viviendas alquiladas se sitúa en torno a 1.540 €/m².
4. Entorno socioeconómico – Fortaleza del distrito 28802
Renta disponible media estimada:
- CP 28802: 23.500–24.200 €/año por contribuyente.
- CP 28803 (Reyes Católicos): 20.728 €/año.
- Media Alcalá de Henares: aproximadamente 26.600 €/año.
El distrito 28802 presenta un nivel de renta medio–alto dentro del municipio, superior al de Reyes Católicos.
Se trata de una zona con mayor solvencia relativa, menor vulnerabilidad y buena estabilidad de la demanda de alquiler.
5. Potencial de valor
Escenario tras desocupación y reforma ligera (12.000–20.000 €):
- Alquiler objetivo: 820–900 €/mes.
- Rentabilidad bruta estimada: 6,7–7,7 %.
- Valor de mercado post–reforma: 155.000–175.000 €.
Los factores que impulsan este potencial de valor son la demanda continua de familias,
la buena liquidez del producto de 70–80 m², los mejores ratios de renta del distrito
y la elevada absorción del mercado de alquiler.
6. Riesgos analizados
- Ocupación ilegal, con plazos judiciales estimados entre 6 y 18 meses.
- Estado interior desconocido, recomendándose reserva de CAPEX.
- Edificio sin ascensor, con ligero impacto en precio de reventa pero no en alquiler.
7. Valoración Vincis Capital
- Precio pedido: 120.000 € → 1.500 €/m² (80 m²).
- Valor teórico ocupado: aproximadamente 132.000 €.
- Valor estimado libre y reformado: 155.000–175.000 €.
El activo se encuentra por debajo del valor medio de inmuebles ocupados comparables en Alcalá de Henares,
con un margen razonable de creación de valor.
8. Recomendación ejecutiva Vincis
- Oferta recomendada: 100.000–105.000 €.
- Oferta aceptable según estado jurídico: 110.000–115.000 €.
- Precio límite razonable: 120.000 € (solo con desahucio avanzado).
Se considera un activo adecuado para un inversor con perfil value–add y horizonte temporal de 12–24 meses.
9. Declaración profesional
El presente informe ha sido preparado por el equipo técnico externo para Vincis Capital,
con el objetivo de servir como base para su análisis interno y para la comunicación con inversores potenciales.
Metro-Cuadrado.com actuará como entidad encargada de la gestión de honorarios derivados de la intermediación
en caso de cierre de la operación.
10. Firmas del equipo técnico
Rogelio del Arco – Senior Field Investment Analyst, Vincis Capital – Unidad de Inteligencia Territorial
Riccardo Iasci – Tasador & Asset Valuation Lead, Vincis Capital – División de Valoración Técnica
